부동산등기부 발급 방법과 표제부·갑구·을구 완벽정리

집을 사거나 전세·월세 계약을 앞두고 있다면 가장 먼저 확인해야 하는 서류가 등기부입니다. 저는 부동산 분쟁 상담을 하면서, 등기부만 5분 제대로 봤어도 막을 수 있었던 피해를 자주 만납니다. 이 글에서는 등기부(정식 명칭 '등기사항전부증명서')를 어디서 어떻게 떼는지, 표제부·갑구·을구가 각각 무엇을 담는지, 그리고 실무에서 가장 많이 묻는 가압류·가처분이 등기부 어디에 어떻게 표시되는지까지 순서대로 정리했습니다.

이 글의 순서

① 등기부 발급·열람하는 방법 → ② 등기부의 3단 구조(표제부·갑구·을구) → ③ 건축물대장·토지대장과의 비교 → ④ 가압류·가처분은 어디에 적히나 → ⑤ 등기부를 볼 때 놓치기 쉬운 함정 → ⑥ 자주 묻는 질문과 근거 판례. 어려운 용어는 괄호로 풀어 두었으니 순서대로 읽으시면 됩니다.

1. 등기부, 어디서 어떻게 발급받나요

등기부는 특별한 자격이나 소유자 동의 없이 누구나 뗄 수 있습니다. 주소만 알면 내 집이 아니어도 열람·발급이 가능하다는 점이 핵심입니다. 계약 상대방의 부동산을 미리 확인할 수 있는 이유가 여기에 있습니다. 발급 경로는 크게 세 가지입니다.

발급 경로	이용 방법과 특징	수수료(참고)
인터넷등기소	대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 주소 입력 후 열람·발급 선택. 24시간 이용, PDF 저장·출력 가능. 모바일 앱도 동일합니다.	열람 700원 발급 1,000원
무인발급기	지하철역·구청·법원 등에 설치된 기기에서 즉시 출력. 공동인증서 없이 이용 가능한 곳이 많습니다.	발급 1,000원
등기소 방문	가까운 등기소 창구에서 신청·발급. 인터넷 이용이 어려운 경우에 적합합니다.	발급 1,200원

※ 수수료는 정책에 따라 바뀔 수 있으니 발급 시점에 실제 금액을 확인하시기 바랍니다.

 

 발급 전에 반드시 챙길 두 가지 선택

첫째, '말소사항 포함'으로 발급하세요. 기본값인 '현재 유효사항'만 보면 이미 지워진(말소된) 권리는 나오지 않습니다. 과거에 어떤 가압류·근저당이 붙었다 풀렸는지 이력을 봐야 위험 신호를 읽을 수 있습니다.

둘째, '열람용'과 '발급용(제출용)'을 구분하세요. 관공서·법원에 제출하려면 발급용이 필요하고, 단순 확인은 저렴한 열람용으로 충분합니다.

2. 등기부의 3단 구조: 표제부·갑구·을구

등기부는 크게 세 부분으로 나뉩니다. 이 구조만 이해하면 복잡해 보이는 서류가 한눈에 들어옵니다. 표제부는 '무엇인지', 갑구는 '누구 것인지', 을구는 '무엇이 얹혀 있는지'를 보여준다고 기억하면 쉽습니다.

등기부 3단 구조 한눈에 보기

표제부

무엇인가

부동산 자체의 표시

· 소재지·지번, 지목, 면적
· 건물 구조·층수, 대지권
· 부동산의 신분증 같은 부분

갑구

누구 것인가

소유권에 관한 사항

· 소유권 보존·이전(매매·상속)
· 가압류·가처분·압류
· 경매개시결정, 가등기

을구

무엇이 얹혔나

소유권 이외의 권리

· (근)저당권, 전세권
· 지상권·지역권·임차권
· 비어 있을수록 안전한 신호

순위번호가 빠를수록 먼저 설정된 권리이며, 권리의 우열은 이 순위로 가려집니다.

표제부: 이 부동산이 무엇인가

표제부에는 토지의 소재지번·지목·면적, 건물의 구조·용도·층별 면적이 적힙니다. 아파트·빌라 같은 집합건물은 건물 전체를 설명하는 '1동의 표제부'와 내가 소유한 호실을 설명하는 '전유부분 표제부'가 나뉘어 있고, 대지에 대한 권리인 대지권도 여기에 표시됩니다. 계약서에 적힌 면적·지번이 표제부와 일치하는지 대조하는 것이 첫 단계입니다.

갑구: 소유권을 둘러싼 모든 것

갑구는 소유권의 변동과 제약을 시간 순서대로 기록합니다. 소유권보존등기(최초 소유자)부터 매매·상속에 의한 소유권이전이 이어지고, 소유권을 위협하는 가압류·가처분·압류·경매개시결정도 모두 갑구에 등장합니다. 순위번호가 빠를수록 먼저 설정된 권리이며, 권리의 우열은 이 순위로 가려집니다.

을구: 소유권에 얹힌 부담

을구에는 소유권은 그대로 두되 그 위에 설정된 권리가 적힙니다. 은행 대출의 근저당권, 임차인의 전세권, 토지 이용을 위한 지상권·지역권 등이 대표적입니다. 을구에 근저당권 채권최고액이 시세에 육박할 만큼 크다면, 경매 시 후순위 임차인은 보증금을 온전히 돌려받기 어려울 수 있습니다. 을구가 비어 있는(깨끗한) 부동산이 안전한 것은 이 때문입니다.

3. 건축물대장·토지대장과 꼭 비교하세요

등기부만 보면 절반만 확인한 것입니다. 부동산에는 성격이 다른 공적 장부가 함께 존재하고, 각자 담당하는 정보가 다릅니다. 등기부는 법원(등기소)이 관리하며 '권리관계'를 공시하고, 건축물대장과 토지대장은 시·군·구청이 관리하며 '물리적 현황'을 공시합니다. 실무에서는 세 서류를 교차 확인해야 위험을 빠짐없이 잡아낼 수 있습니다.

서류	관리기관	공시 내용과 우선하는 사항
등기부	법원(등기소)	소유권·근저당권·전세권 등 권리관계. 누가 소유자이고 어떤 부담이 있는지는 등기부가 기준.
건축물대장	시·군·구청	건물의 면적·구조·용도·층수·위반건축물 여부. 건물의 물리적 현황은 대장이 기준.
토지대장	시·군·구청	토지의 지목·면적·개별공시지가. 토지의 지목과 면적은 대장이 기준.

불일치할 때의 원칙: 권리는 등기부, 현황은 대장

세 서류의 내용이 어긋나는 일은 실무에서 드물지 않습니다. 이때 판단 기준은 명확합니다. 소유자가 누구인지, 저당권이 있는지 같은 권리관계는 등기부가 우선하고, 면적·지목·구조 같은 물리적 현황은 대장이 우선합니다. 등기부의 표제부(부동산 표시)는 대장을 기초로 정리되고, 반대로 대장의 소유자 표시는 등기를 기초로 정리되는 상호 보완 관계이기 때문입니다.

그래서 소유권보존등기는 대장상 최초 소유자로 등록된 사람을 기초로 이루어지고, 건물의 면적이 등기부와 다를 때에는 대장을 기준으로 등기를 바로잡습니다. 소유권 다툼은 등기부로, 면적·경계 다툼은 대장과 지적도로 풀어 가는 것이 실무의 출발점입니다.

특히 놓치기 쉬운 것이 위반건축물 표시입니다. 무단 증축이나 용도 위반은 등기부에는 나타나지 않고 건축물대장에만 '위반건축물'로 표기됩니다. 이를 모르고 매수하면 이행강제금 부담과 은행 대출 제한을 떠안을 수 있습니다. 계약 전에 정부24나 세움터에서 건축물대장을, 토지대장·지적도를 함께 발급받아 등기부와 대조하시기를 권합니다.

4. 가압류·가처분은 등기부 어디에 기재될까

상담에서 가장 많이 받는 질문입니다. 결론부터 말씀드리면, 부동산 소유권을 겨냥한 가압류와 처분금지가처분은 갑구에 기재됩니다. 소유권을 제약하는 처분이기 때문입니다. 반면 을구에 있는 권리(예: 근저당권·전세권) 자체를 대상으로 한 가압류·가처분이라면 그 권리가 적힌 을구에 부기됩니다.

보전처분의 대상	기재되는 곳	이유
부동산 소유권에 대한 가압류	갑구	소유자의 처분 권한을 제한하므로 소유권란에 표시
소유권 이전을 막는 처분금지가처분	갑구	소유권 변동을 다투는 보전처분이므로 소유권란에 표시
근저당권·전세권 등 을구 권리에 대한 가압류·가처분	을구	대상 권리가 기재된 을구에 부기등기로 표시

가압류와 가처분, 무엇이 다른가

가압류 vs 가처분

가압류돈을 받을 권리를 지킨다

대상  금전채권(돈을 받을 권리)

목적  재산 처분을 막아 강제집행 대비

효력  채권자에 대한 관계에서 상대적 무효

기재  소유권 대상이면 갑구

가처분특정 부동산 자체를 지킨다

대상  소유권 등 특정 부동산 청구권

목적  다툼 있는 부동산의 현상 유지

효력  가처분채권자에게 대항 불가

기재  소유권 대상이면 갑구

가압류란 (금전채권의 임시 확보)

가압류는 돈을 받을 채권자가 재판에서 이기기 전에 채무자가 재산을 팔아 치우지 못하도록 미리 묶어 두는 조치입니다. 소송에는 시간이 걸리는데, 그사이 부동산이 처분되면 이겨도 받을 재산이 사라지기 때문입니다.

가압류가 된 부동산도 소유자는 여전히 팔 수 있습니다. 다만 그 처분은 가압류채권자에게는 효력을 주장할 수 없습니다. 대법원은 가압류의 처분금지 효력이 '상대적'이어서, 이에 저촉되는 처분도 당사자 사이에서는 유효하지만 가압류채권자에 대한 관계에서만 무효라고 보고 있습니다(대법원 1998. 11. 13. 선고 97다57337 판결). 또한 부동산이 가압류된 뒤 제3자에게 넘어간 경우, 처분금지 효력이 미치는 범위는 가압류 결정 당시의 청구금액 한도 안에서의 교환가치이며 그 효력은 가압류채권자와 제3취득자 사이에서만 작동한다고 판시했습니다(대법원 1998. 2. 27. 선고 97다45532 판결).

가처분이란 (특정 부동산 자체의 확보)

가처분은 돈이 아니라 '그 부동산 자체'에 대한 권리를 지키기 위한 조치입니다. 예를 들어 매매대금을 다 냈는데 매도인이 소유권 이전을 미루며 다른 사람에게 팔려 한다면, 매수인은 처분금지가처분으로 소유권 이전을 막아 둘 수 있습니다.

처분금지가처분이 등기된 뒤 소유자가 부동산을 팔거나 담보를 설정하더라도, 그 처분은 나중에 본안에서 이긴 가처분채권자에게 대항할 수 없습니다. 다만 가처분보다 앞서 마쳐진 가등기에 의한 본등기나, 가처분보다 먼저 설정된 근저당권이 실행되는 경매절차에서의 매각으로 생긴 소유권 변동은 가처분채권자에게도 대항할 수 있다는 것이 최근 판례입니다(대법원 2022. 3. 31. 선고 2017다9121, 9138 판결). 등기의 선후, 곧 순위가 권리의 운명을 가르는 셈입니다.

5. 등기부를 볼 때 놓치기 쉬운 함정

이런 등기가 보이면 계약을 멈추고 검토하세요

✅ 갑구에 가압류·가처분·압류·경매개시결정이 있는 경우 — 소유권 분쟁이나 채무 문제가 진행 중일 수 있습니다.

✅ 을구 근저당권 채권최고액이 시세 대비 과도한 경우 — 경매 시 보증금 회수가 어려울 수 있습니다.

✅ 소유권이전청구권 가등기가 있는 경우 — 본등기가 되면 그 순위가 가등기 시점으로 소급해(부동산등기법 제91조), 중간에 이해관계를 맺은 사람이 권리를 잃을 수 있습니다.

✅ 신탁등기가 있는 경우 — 형식상 소유자가 수탁자(신탁회사)일 수 있어 계약 상대방이 처분 권한을 가졌는지 별도 확인이 필요합니다.

등기부를 읽는 순서에도 요령이 있습니다. 먼저 표제부에서 계약 대상 부동산이 맞는지 지번·면적을 확인하고, 다음으로 갑구 맨 아래에서 현재 소유자가 누구인지, 그 위에 가압류·가처분·경매 같은 위험 표시가 있는지 봅니다. 마지막으로 을구에서 근저당권·전세권의 규모와 순위를 확인합니다. 각 등기의 '접수일자'와 '순위번호'를 함께 보면 권리들이 설정된 시간 순서가 그려지고, 경매가 진행될 때 누가 먼저 배당받는지 가늠할 수 있습니다.

아파트·오피스텔 같은 집합건물은 등기부가 조금 더 복잡합니다. 건물 전체를 설명하는 표제부와 내가 소유한 호실만 떼어 설명하는 전유부분 표제부가 나뉘고, 토지에 대한 권리인 대지권이 별도로 표시됩니다. 대지권 등기가 제대로 되어 있지 않은 경우 나중에 재건축·매매 과정에서 분쟁이 생길 수 있으니, 집합건물이라면 대지권 표시를 반드시 확인하시기 바랍니다.

가장 중요한 전제를 하나 강조하겠습니다. 우리 법은 등기에 공신력을 인정하지 않습니다. 등기부를 믿고 거래했더라도, 그 등기가 원인무효라면 진정한 권리자가 나타났을 때 보호받지 못할 수 있다는 뜻입니다. 다만 등기부에 소유자로 기재된 사람은 적법하게 권리를 취득한 것으로 추정되므로(등기의 추정력, 대법원 1994. 3. 11. 선고 93다57704 판결 등), 이를 뒤집으려는 쪽이 무효 사유를 증명해야 합니다. 등기부 확인만으로 안심하지 말고, 계약금·잔금 시점마다 등기부를 다시 떼어 변동을 확인하고, 매도인 신분증과 등기명의인의 일치 여부를 대조하시기를 권합니다.

6. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 남의 집 등기부도 뗄 수 있나요?

네. 등기부는 공개 서류라 주소만 알면 소유자 동의 없이 누구나 열람·발급할 수 있습니다. 계약 상대방의 부동산을 미리 확인하는 것이 정상적인 절차입니다.

Q. 가압류가 있는 집을 전세로 들어가도 되나요?

권하지 않습니다. 가압류채권자가 본안에서 이겨 경매로 넘어가면 임차인의 지위가 불안정해질 수 있습니다. 굳이 계약해야 한다면 채무 규모, 선순위 여부, 시세 대비 부담을 정확히 따져 본 뒤 결정하시기 바랍니다.

Q. 가압류와 압류는 다른 건가요?

다릅니다. 가압류는 판결 전 재산을 임시로 묶는 '보전' 단계이고, 압류는 확정된 채권으로 강제집행에 들어가는 단계입니다. 둘 다 갑구에 표시되지만 의미가 다릅니다.

Q. 기각과 각하는 무슨 뜻인가요?

가압류·가처분 신청 관련 서류에서 자주 보이는 용어입니다. 기각은 내용을 심리한 끝에 받아들여지지 않음, 각하는 요건을 갖추지 못해 심리 없이 물리침을 뜻합니다.